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    中國養老地產-----上海

    2020-05-21

    2020年5月19日,上海市人民政府辦公廳發布《關于促進本市養老產業加快發展的若干意見》(簡稱《意見》),該意見可能一般人沒有關注到,因為該意見直指困擾養老地產一直以來的核心難點,養老地產的土地成本問題。
    5月19日《意見》中對于發展養老產業從居住理念、參與模式到拓展空間給予非常明確的說明,更重要的是《意見》中明確提出"將通過劃撥、先租后讓等多種手段引導養老地產土地價格水平與標準廠房類工業基準地價相當"

    人口老齡化催生"新藍海"

    1949年新中國剛成立的時候,中國人口數量是5.4億,而按照國家統計局2018年的數據人口數量已經增加到14億。建國以來的70多年,中國人口結構發生了根本性的改變,1949年以前中國人的平均壽命只有36周歲,而到了2000年中國我國65歲及以上人口比重達到7.0%,也標志著中國老齡化的人口結構初步形成,中國開始進入老齡化社會。而2018年我國65歲的人口已經達到11.9%,而2018年我國的人均預期壽命也達到了77周歲,中國正快速的步入深度的人口老齡化階段。

    根據上面的數據推算一下,按照14億人口測算我國當前65周歲以上老人數量在1.67億人左右,而在一線城市中這個比例更高,我們以北京為例這一比例甚至已經接近25%,也就是說四個北京人當中就有一個老年人,一線城市已經提前進入深度的人口老齡化階段。

    而巨大的人口數量必將形成對養老地產的潛在需求,而讓這種需求更加緊迫的是當前普通住宅中普遍存在著一個重大的問題:那就是"適老性"普遍偏差,因為商品房在開發的過程中很少考慮老年人的需求,因此在社區、樓宇就和居室內缺乏"適老性"的考慮。例如小區內部的無障礙設計、居室內部防滑裝置、老人報警裝置以及廁所內部適老裝置等等。尤其是一些老舊小區,很多都沒有電梯,老人上下樓都不方便。

    另外就是家庭小型化以后,幾代同堂的情況逐漸減少,與硬件相比老人的精神生活更加值得關注,老人獨居會造成老人的精神上極度空虛和孤獨。而養老地產將從根本上改變這樣的一種局面,無論是硬件規劃,還是社交層面都會從"底層上"進行設計,因此在老齡化到來的中國養老地產未來的空間巨大。

    空間巨大,但是發展舉步維艱

    雖然養老地產空間巨大,國內包括萬科、碧桂園、恒大、保利、綠城、遠洋、融創、朗詩等開發商看上了這塊巨大的蛋糕,積極布局養老地產,但是養老地產在中國的發展并不順利,主要原因如下:

    首先面臨傳統關鍵的禁錮,在我國"居家養老"和"養兒防老"的觀念深入人心,這是中國人幾千年的傳統。如果讓老人去養老院或者去單獨的養老社區居住,一些老人容易產生"被拋棄"的感覺,即便是養老社區有著更好的配套,而這一點和西方人的觀念有著很大的不同。

    其次是成本問題,可以說這是除第一點以外制約當前養老地產在中國發展的另外一個核心因素,之前開發商在開發養老地產時由于缺乏政策支持,養老地產在土地獲取上和商品房的土地成本基本上沒有差別,這也造成養老地產普遍成本偏高,再加上一些自持型的養老地產投資回收周期很長,因此在中國當前的養老地產基本上大多處于虧損狀態,因此雖然有眾多的開發商布局養老地產,但是大家"戰略布局"的意圖明顯,但是基本上沒有哪一個開發商實質上的"鋪面",因為巨大的土地成本任何一家開發商都"傷不起"。

    最后是標準化和系統化的問題,我國的養老地產的跟我們鄰居日本或者西方比還有很大的差距,還處于摸索階段,因此在養老地產的標準化和系統化上還需要下功夫。


     

    養老地產未來發展前景分析

    雖然養老地產在我國發展面臨的一定的問題,但是市場需求空間巨大,尤其是制約養老地產的一些原有的問題都在解決,因此在未來養老地產一定會快速發展,成為未來房地產開發領域的"新藍海"。

    首先是傳統養老模式正面臨瓦解,取而代之的是家庭結構小型化。當今社會與子女共同居住的情況正在逐漸的減少,而老年人的觀念也正在發生著很大的改變,在北京、上海等一線城市中甚至有很多老人剛到50歲的時候就開始考慮未來的養老問題,而且一些老年也逐漸接受在養老社區居住,享受更好配套,形成老年人專屬新的社交圈子。觀念的改變肯定會促使養老地產的接受度大幅度提升。

    其次國內主流開發商在養老地產的模式探索上已經有了不錯的積累,例如保利提出的"機構養老、社區養老、居家養老三位一體"的思路。龍頭房企萬科在社區嵌入型,機構型,CCRC型各種模式已經探索了數代產品。恒大也推出了專門的養老地產品牌"恒大恒大養生谷",創建了全方位全齡化健康養生新生活、高精準多維度健康管理新模式等等,這些為養老地產在中國的發展奠定了一定的基礎。

    最后,就是回到我們本次文章開頭提到的上海這次政策,這對于中國養老地產的開發絕對是一個"重磅消息",因為上海的這次《意見》中第一次系統的對養老地產的開發給出了最大力度政策支持。那就是之前一直困擾養老地產的"土地成本"問題得到了解決,相信這必將有效引導國內主流的養老地產發展商"提速",更加積極搶占市場,外來在政策和市場雙重作用下,中國養老地產的開發必將迎來一個真正的"井噴期"。


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